物流地產(chǎn)在我國的發(fā)展方興未艾，但市場份額已經(jīng)較為集中。行業(yè)中輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩大策略在萬科旗下的普洛斯和萬緯身上得到了體現(xiàn)。成立私募基金，隨后將項目建設完成后賣給基金公司，再進行輕資產(chǎn)運營。
普洛斯通過這樣的reits(房地產(chǎn)信托投資基金)模式將資金回籠的時間由十年縮短到了一年之內，提高了項目周轉率，解決了長期持有物業(yè)產(chǎn)生的資金沉淀問題，實現(xiàn)了高周轉、高回報和高杠桿的輕資產(chǎn)模式。在這個流動性無比重要的金融時代，這種高速輕便運營的模式收效非常明顯。
行業(yè)：缺口巨大增幅放緩
物流地產(chǎn)概念是上世紀80年代在美國率先提出并實踐的，是根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，在合適的地點，投資和建設企業(yè)業(yè)務發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設施。物流地產(chǎn)一般包括各種物流中心、物流園區(qū)、配送中心以及物流產(chǎn)業(yè)園等倉儲設施。
市場供需缺口仍然巨大
從整體而言，市場和企業(yè)迅速發(fā)展，但仍然未能彌補我國物流地產(chǎn)行業(yè)與發(fā)達國家的巨大差距。截至到2017年底，我國總倉儲面積約為5.53億平方米，但人均倉儲面積僅為0.4平方米，而日本人均倉儲面積為4.0平方米，相差達10倍之巨。而在這人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是擁有信息化管理、現(xiàn)代物流倉儲的面積，余下的0.3平方米則包括舊式倉庫等老舊設施。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，我國現(xiàn)有的物流倉儲設施約有70%建于90年代之前。這既說明了我國現(xiàn)階段物流倉儲的巨大缺口，同時也意味著我國物流地產(chǎn)行業(yè)市場具有巨大的發(fā)展前景。
投資增幅開始放緩
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2016年我國倉儲業(yè)固定投資為6983.50億元，同比增幅為5.5%，較2015年增幅下降22.9個百分點。從面臨的挑戰(zhàn)來看，主要由于前些年物流地產(chǎn)在規(guī)?；l(fā)展過程中普遍存在同質化情況，再加上相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金少、稅收貢獻較低、土地利用率不高，導致大城市工業(yè)用地相應指標逐年下降。
同時，近年土地成本提升較快，由于物流地產(chǎn)投資回收期通常在15年以上，為開發(fā)建設完之后的招商、運營等專業(yè)化運作帶來挑戰(zhàn)。較之以往野蠻生長的盛況，物流地產(chǎn)似乎已經(jīng)到達了一個瓶頸期，跑馬圈地的發(fā)展方式漸漸變得不再適用，多方向、多層次發(fā)展正在成為新的增長點。于此，多個新的物流地產(chǎn)運營模式應運而生，金融物流、保稅物流、際享倉、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)你方唱罷我登臺，新老企業(yè)也在這片復雜的紅海中百舸爭流。
從物流地產(chǎn)的空間分布上來看，長三角地區(qū)的物流地產(chǎn)規(guī)模遠超全國其他地區(qū)，其次是京津地區(qū)、兩湖地區(qū)、川渝地區(qū)以及珠三角地區(qū)。其中單普洛斯一家企業(yè)在長三角地區(qū)就布局了近百個物流園區(qū)。長三角地區(qū)物流地區(qū)、川渝地區(qū)以及珠三角地區(qū)。其中單普洛斯一家企業(yè)在長三角地區(qū)就布局了近百個物流園區(qū)。長三角地區(qū)物流的發(fā)達也解釋了我們對于江浙滬包郵的羨慕和嫉妒。
而從其城市的空間分布上來看，物流園區(qū)一般分布在城市的邊緣或是衛(wèi)星城中，緊鄰國道、省道、高速公路或空港水港，距離市中心一般不超過一小時車程，這些地區(qū)地價較低且交通非常發(fā)達。以長三角地區(qū)為例，昆山常熟等城市是物流地產(chǎn)企業(yè)的必爭之地。
政策：重視程度高 出臺文件頻繁
今年6月，財政部發(fā)布《關于開展2018年流通領域現(xiàn)代供應鏈體系建設的通知》，要求強化物流基礎設施建設，夯實供應鏈發(fā)展基礎。發(fā)展單元化流通，提高供應鏈標準化水平。加強信息化建設，發(fā)展智慧供應鏈。聚焦重點行業(yè)領域，提高供應鏈協(xié)同化水平。推廣綠色技術模式，提高供應鏈綠色化水平。
可以看出，近年來物流地產(chǎn)政策的主要方向是，提升物流現(xiàn)代化水平，提升物流運營效率，助推專業(yè)化水準物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。也正是由于政策的大力扶持，物流地產(chǎn)才能在十余年的時間內有如此大的突破性發(fā)展。
競爭：“一超多強”的市場格局
經(jīng)過十余年的發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了“一超多強”的發(fā)展格局，普洛斯以近七成的市場占有率獨占鰲頭，以1750萬平方米的運營倉儲面積傲視群雄。而第二梯隊的物流地產(chǎn)企業(yè)則在250~400萬平方米的運營倉儲面積區(qū)間中競爭，彼此都沒有拉開較大的差距。
在第二梯隊及后來競爭者中，主體的分布尤其廣泛，以其他行業(yè)為主要業(yè)務的企業(yè)多有涉足。但主要可以分為四類。一是外資企業(yè)進入中國進行發(fā)展，如豐樹與安博;二是傳統(tǒng)房企跨界發(fā)展，如萬科萬緯物流與遠洋集團等;三是電商企業(yè)為滿足自身發(fā)展建立產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展物流地產(chǎn);四是獨立經(jīng)營物流地產(chǎn)的其他企業(yè)，如易商紅木和環(huán)普等。
企業(yè)：輕重資產(chǎn)的較量
(一)普洛斯-快速周轉、覆蓋全面化
輕資產(chǎn)快速周轉
全面化服務
(二)萬科萬緯-密集網(wǎng)絡服務精細化
發(fā)展歷程
重資產(chǎn)+密集網(wǎng)絡
完整產(chǎn)業(yè)鏈服務
(三)豐樹
創(chuàng)新多樣化
(一)金融物流園
二)保稅物流園
結語：物流地產(chǎn)企業(yè)在中國的競爭與發(fā)展還遠沒有定局，在這個江湖中，武林盟主普洛斯、后起之秀萬緯以及各大門派都在各自較量，萬科在收下普洛斯后能否就此一統(tǒng)江湖也還未可知。但我們能夠確定的是，物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會向著科技化與高端化繼續(xù)前進，在我們未來的日常生活中，物流地產(chǎn)項目也將成為雖不引人注目但也不可或缺的重要一環(huán)。