互聯網改變了世界，重塑了商業。在商業地產市場中，互聯網改變的是零售店鋪，而物流業在物業用途和選址方面也將是變化最大的行業。
當前的零售被分為線上和線下，并且，隨著各種技術的突破，消費升級，顧客對體驗的要求越來越高。
供職于萊坊房地產經紀公司資本市場研究部的主管anthony duggan研究發現，隨著客戶越來越多地選擇通過多種渠道特別是移動端購物，零售商鋪正經歷著翻天覆地的變化。不過盡管零售物業毫無疑問受到消費者行為巨大轉變的影響，但實際上物流業在物業用途和選址方面才是變化最大的行業。
看點1
送貨速度已經成為比價格更重要的競爭點
全球范圍內的零售產業，在線上的快速崛起推動了這場變革。在中國、美國、英國、德國這些互聯網滲透率高的市場的帶領下，這種趨勢已經隨著電子商務的普及而蔓延至全球。
無論是對于零售商還是消費者而言，在線銷售的一個關鍵環節是送貨方式。對于零售商來說，在線銷售的宣傳、庫存管理、全球價格策略制定，以及最重要的按時將貨物送達正確地點，都是艱巨的挑戰。
商品到達銷售國，然后被運至物流設施，最后按照明確的商業數據將其配送到商鋪網絡中的日子已經一去不復返了。現在，同樣的貨物需要在非常短的時間內進行挑揀、包裝并配送到指定位置。如果客戶退貨，他們還得在同一系統原路返回。
anthony duggan認為，對于零售商來說，這意味著送貨速度已經成為比價格更重要的競爭點。贏得市場份額的關鍵愈來愈關乎能否實現最晚截止時間下單和最早送貨時間。事實上，一些零售商現在提供當日送達服務，讓消費者既能享受“實體”門店的及時性，也能享受足不出戶訂購的便捷性。
所有這一切的最終結果就是，重視如何調整和升級物流網絡。以英國一家領先的零售商john lewis為例，十年前他將75%的投資用于門店。如今，他將75%的投資用于配送和it，只有25%用于門店。
這一趨勢推動了物流設施的有力增長，包括超大型區域配送中心（儲存、拍照、分揀、包裝和整理分類貨物），以及城市包裹配送點和倉庫站點，這些設施都是為了保障“最后一公里”的配送時間，以滿足消費者的需求。
看點2
打破“最后一公里”背后的機會
雖然兩者都是極具吸引力的投資機會，但正是在這些城市當地設施鋪設中，一些巨大機會引起了注意，私人投資者可以利用它尋求穩定長期的回報，并利用城市崛起和規模日益擴大的城市化所帶來的機會。這在需求和供應兩側都具有一些有吸引力的投資前景。
首先，隨著電子商務的增長，給不斷擴張的城市集群提供“最后一公里”送貨服務的需求也不斷增加。零售商和快遞公司將繼續發展其城市物流服務，以滿足消費者需求，對于更合適物流設施的需求將相應增長，這種強勁的需求預計將帶來穩定的入住率和租金增長。
第二，充滿活力和不斷發展的城市需要一個高效運作的供應商網絡，比如從新鮮食品供應商到汽車零配件供應商、批發柜臺和倉儲等。因此，推動了對于物流物業需求的不僅是電子商務，其他企業也希望在靠近客戶的地點建立基地。
第三，隨著城市的發展，對于土地的壓力和來自不同用途之間的競爭不斷加劇。anthony duggan認為，城市物流是在大城市中心拿地的較佳潛在切入點。投資者可以采用購買此類資產類型的策略，在中短期帶來收入和資本的增值；而在長期可以根據當地法規更改其用途，比如更改為具有更高價值的用途（如住宅）。
有趣的一點是，城市中心的土地壓力已經導致了適合的物流設施短缺。一個很明顯的例子是倫敦，它的政府數據表明，在過去20年中，超過一半的工業用地（該類別包括物流設施）已經轉為其他用途。這種供應壓力刺激了租戶的需求，并驅動租金增長和資產估值。
“雖然沒有人會稱城市物流為有魅力的房地產類別，但它似乎對私人投資者變得越來越有吸引力。強大的結構性租戶需求和對合適供應的大局限制，加上在發展中城市里可能拿到土地的機會，都將令城市物流物業日益火爆。”anthony duggan說。
從中國市場來看，零售實際上已經發展到了一個新的階段，這就是當前最火的“新零售”概念。雖然過去幾年中，電商在中國發展如火如荼，但通過數據會發現，電商仍然只占到全部零售額的15%，傳統零售仍然有很大的市場和發展空間。并且，線下零售仍然被認為是低效率的，基礎設施尚未完善，效率仍待大幅提升。
以生鮮電商為例，雖然過去幾年中，無數資本涌入藍海，想要分一杯羹，但實際情況上，生鮮電商的滲率仍然是個位數，冷鏈物流成為其發展中最大的絆腳石，使得運營商的成本無法降低，也難以令消費者的體驗感到良好、穩定。
顯然，零售業的“最后一公里”魔咒還沒有被打破。或許，可以將目光投向城市物流業潛藏著的新機遇。