我國物流行業已經進入發展的快車道，據中國物流與采購聯合會發布，2016年5月份中國物流業景氣指數為54.2%，新訂單指數回升，反映出供應鏈上下游業務活動活躍，實體經濟向好發展，5月份新訂單指數為55%，回升1.5個百分點與上月持平。光鮮數據背后依然有很多問題亟待解決，這是我們今天談論的主要話題。
物流園區的“黃牛”如何轉型升級？如何互聯網化？
互聯網革傳統產業的命，最重要的手段就是消滅到中間環節，一切供求信息扁平化。在物流一線的園區商業業態中，中間環節就是靠信息中介謀利的“黃牛”，互聯網和移動互聯網的發展，是否消滅“黃牛”呢？業界有兩種觀點：
1、“黃牛”會被革命掉，互聯網大勢所趨；
2、“黃牛”存在即合理，一時半會還不會滅掉。
黃牛將一分為二，那些保守著傳統模式，毫無增值服務，不具備資源優勢的黃牛，會很快被革命；而那些有一定互聯網思維，善于在變化中求生存，能夠快速融入園區互聯網平臺的黃牛，借力于互聯網工具，升級成為“物流運力資源經紀人”或“貨運經紀人”，他們和司機之間傳統強關系，逐步會互聯網化，經紀人未來的價值靠服務獲取利潤，而不是單一的吃差價。其實這一點，和房產中介當今的現狀是異曲同工。
西部物流園區如何定位？如何運營？
據不完全統計，中國的物流園區是數千家，國家級園區、省級園區、地市級園區、縣級園區，各種園區參差不齊、模式百花齊放。由于經濟結構的差異，北上廣一線的園區已經陸續成功落地運營，而西部等欠發達地區現在大部分還出去待運營狀態，或者粗放經營狀態，西部園區如何運營成為大家的關注的話題。方法：
1、與沿海同類性質的園區結盟，實現資源整合，模式創新；
2、結合西部產業互聯網化的趨勢，聚焦定位產業經濟聚焦的物流園區；
3、以免費模式，帶動物流關聯企業入駐，聚合資源后通過增值服務獲取發展的空間。
已建成的園區如何市場化？戰略和定位是什么？
已建成的物流園區，其實已經在定位方面初步被圈定，在位置和服務功能上有所約束，如果園區已經建成，但定位還模糊，那多半這樣的園區是處于初期盲目建設的后果；或者建設園區的為非物流行業的機構。關于如何市場化和定位：
1、經營方面：可以向連鎖化、服務平臺化、交易移動互聯網的玩法，但不能跟風，需要因地制宜，學習傳化、林安的搞園區的企業很多，但真正玩轉的不多，何況當今的傳化和林安也在做新探索。
2、定位方面：存貨型倉儲園區、公路港型園區、crossdocking型樞紐（含城市共配樞紐）、產業鏈節點型園區...這些方面可以參考，不同的定位決定了你的不同運營方式和資源整合策略。
物流園區如何做好綜合規劃？
當前物流園區規劃，已經與過去傳統基于地面的宏觀規劃上有著天壤之別。從規劃的目的來看分為如下幾個方面：
1、用于政府審批初期建設的規劃：這樣的規劃是傳統的物流園區規劃，一張圖紙、一個宏觀的功能定位、一個社會價值呈現、一個宏觀模式的規劃。獲取政府審批，同時實現圈地和建設為目的。這是最粗的物流園區規劃。
2、基于現場運營的規劃：內部園區體系建設、商業模式規劃、功能定位（如零擔專線、車輛管理、倉儲轉運等）。
3、平臺型運營規劃：涉及交易平臺、支付平臺、金融保險、誠信體系、商業配套、信息化結構、會員體系等一些列的規劃。
4、多園區協同規劃：這是在但園區基礎上提升出來的跨區域平臺型規劃，從o2o交易、公路港對接、運力資源池管理、不同層次的園區對接.....
當前，真正做到第3、4層次的規劃，目前幾乎很少，這才是未來園區的發展趨勢。
物流園區是否走向過剩的狀態？如何向零擔專線發展？
在普洛斯的一份報告中這樣描述：中國過去7年社會消費品零售總額年復合增長率是17.4%，人均倉儲面積是美國1/12，未來15年后預計達到美國1/3，潛力巨大。但是中國現有的倉儲設施中，超過70%建于90年代之前，超過75%無法滿足當前的物流要求。從這一數據可以看出，中國的物流園區呈現嚴重供求失衡，高端的專業的物流園區缺乏，粗放的低端的園區泛濫、過剩。
物流園區如何與零擔專線協同發展？這個問題與園區定位有著密切的關系，公路港型園區，可以實現與零擔專線的平臺化對接；而傳統的存貨型園區，僅僅是從貨物出庫作業上面時間業務對接。要打造零擔專線的運營平臺需要考慮因素：
1、園區定位與區位優勢。
2、區域化零擔平臺的商業聚焦能力，是否能聚合眾多零擔專線企業。
3、服務功能，其實就是“養魚的法則”。
4、跨區域協同能力，零擔的運營核心是集散，物流需要的是多點、多線，形成的網絡，所以需要以網絡思維去組建零擔網絡。
園區土地優惠政策走向？土地出讓金的返還
很多企業都面臨這個問題，園區的政策現在暗中在變，土地出讓金的返還問題也在波動，但各個地區所面臨的情況各有不同。特別是在2014年國家發改委關注物流園區盲目圈地事宜后，各地園區申報審批工作有所變化：拿地越來越難拿了、越來越苛刻了，出讓金的返還條款越來越有限制了。所以2014年更多的是園區整合模式出來，2015年將更有想象空間。
特別注意：和政府打交道，永遠是被動，政府耍流氓，說變就變。所以物流園區的經營，必須要和政府有著多維度密切的關系。
平臺、物流園區如何發展？近期、遠期利益是什么？
關于物流平臺、與物流園區如何協同發展，這里要對平臺進行定義：
1、如果是實體的運營平臺——地網。園區是一個節點，是連接骨干線路和區域同城共配的核心，運營上體現的更多的是資源的對接、信息的協同、標準的建立、增值服務的體現，是一種共生關系。
2、如果是虛擬的運營平臺——天網。如果沒有做天網的園區，可以可以形成“天網”+“地網”的整合，其實一個全區可以對接多張“天網”的，就看園區運營者的把控能力。關于利益方面：
1、近期利益：主要是從基礎運營中獲取利潤，包括：會員服務、交易費用、停車及服務費用等。
2、遠期利益：用戶大數據的價值、誠信體系、卡車后市場、金融與融資租賃等。
正在做生態的企業，是看遠期的，這個大家可以看看互聯網領域的bat百度、阿里、騰訊的體系。