物流地產的戰國論—— 合縱連橫

01
合縱——“合眾弱以攻一強”
合縱就是多個弱小勢力聯合起來抵抗一個強大的勢力，以達到繼續生存的目的，最早由戰國時期的惠施和公孫衍提出。
介于秦國歷經商鞅變法后國力日趨強盛，且魏國經桂陵和馬陵兩次大敗后失去霸主地位，為了防止秦國東出，所以魏國聯合韓、趙、燕和中山，借以“五國相王”的方式共同抵御秦國。雖然沒有成功，但卻開創了合縱的雛形。
數年后，魏襄王企圖從秦國奪回河東及河西的土地，所以重新拜公孫衍為相，聯合趙、韓、燕、楚再度攻秦。因為幾個盟國在地理位置上處于南北縱向排列，所以稱之為“合縱”。
這也是真正意義上的第一次正式合縱。
合縱的目的在于審時度勢，依據各國身處的環境和自身能力不同，取長補短，形成穩固的攻守同盟。并且合縱的形式并不只是幾個國家之間的聯合，更是不同弱小勢力的合作，以“勢力”壓倒“實力”，完成自己的目標。
站在現代商業的角度，物流地產作為典型的不動產開發業態，其核心除了資本運作之外，規模化同樣也是尤為重要的關鍵。而為了達成規模化的目標，則需要在兩個方面奮力進取，一個是獲取土地，另一個則是完成租賃。
在土地獲取方面，經歷了一段時期的發展之后，已經認識到物流地產本質的地方政府，對于開發商的排斥是非常直接的，也不再尋找任何冠冕堂皇的理由。在這種環境下，物流地產行業的第一次“合縱”便應運而生。
一直以來，中國都是一個人情社會，而其本質則是以關系作為紐帶的互通網絡。這種網絡除了表現在日常的社會生活上，同時也維系著政商領域的方方面面。所以，其時的物流地產開發企業，以普洛斯為典型代表，開始著手與各個地方的本土物流公司進行合作。通過屬地企業在當地長期穩定經營所積累下來的經濟關系和人情關系入手，用項目公司層面合資的方式，達成自己獲取土地的目標。
并且隨后進一步擴大范圍，除了物流公司以外，只要是在特定區域內有實力得到土地資源的各類型企業，都可以成為物流地產的潛在合作伙伴。
而對于地方物流企業來說，土地資本化后的溢價空間是非常具有吸引力的。
物流一直都是一個低門檻、低利潤的服務行業。無論是企圖短時間內擴大規模，還是迅速攫取大額利潤，都是地方物流企業很難達成的“天方夜譚”。所以當這些背靠巨額資本的物流地產開發商們遞上橄欖枝時，幾乎便是應者云集。
與惠施、公孫衍首倡合縱以失敗收場不同，物流地產領域的初次嘗試，可以說效果極好。
繼公孫衍之后，合縱的另一個高潮就是鬼谷子門下的蘇秦，配六國相印，以一紙六國合縱盟約堵秦國于函谷關內十五年，不敢東出。
而行業內的第二次合縱無疑是物流地產公司對需求端物流企業的資本投入。
受到“十三五”和“十四五”政策對現代物流發展大力支持的積極影響，國內物流領域在近十年一改過往粗放經營的形式，在持續細分下向精益化運作不斷前行。
與此同時，大量專注于單一賽道的新興物流公司在市場上紛紛出現。其中，對于需要盡快完成網絡搭建、以“倉干配”為服務主體的公司而言，雖需要大量租賃倉庫以完成節點布局，卻不得不受制于有限的資金而舉步維艱。
所以這些企業就成為了大型物流地產開發商爭取的“香餑餑”——以資金注入進行企業培植，同時綁定其租賃需求協助自我去化。
對于物流地產來說，企業之間的“合縱”更多是為了尋求在有限的行業空間中進行資源整合，是將分處物流上下游不同位置的需求方聯結成同一股勢力，或通過資本閉環、或通過運營閉環，以生態圈的形式樹立護城河優勢。
站在開發商角度，雖然在資金和資產層面具備顯著優勢，但是在各類資源方面卻先天不足，是需求的弱勢方;
站在物流企業角度，無論是具備關系網絡的屬地企業，還是需要迅速擴張的新興企業，則都是資本層面的弱勢方。
所以各個弱勢方之間以“合縱”的方式形成戰略集團，雖然仍然是松散的，但卻可以在中、短時間內通過互補，達成各自的戰略目的。
02
連橫——“事一強以攻眾弱”
連橫說的是略強的一方通過拉攏其他勢力，來共同攻擊剩下的勢力，以達到兼并的目的。這里的“眾弱”并不單單指代弱小，而是不在統一利益線上的其他團體。
連橫由張儀提出并實施，通過促使齊、楚與秦結盟來分化山東六國之間的關系，以此逐步蠶食他們，最終達到“以成伯(霸)王之名，朝四鄰諸侯之道”的目的。
秦國以張儀使用連橫策略，更多的是為了應對合縱，沖出其他國家織就的“大網”。所以連橫下，秦國采取的是以“舉趙亡韓，臣荊(楚)魏，親齊燕”的方式來達成既定目標。而由于齊、燕和秦在地理位置上屬于東西橫向排列，所以稱之為“連橫”。
跳出國家概念來看，連橫的目的主要是為了謀求發展。當自身的實力處于領先地位時，勢必會受到其他弱勢方的聯合抵抗，從而使得自身的發展空間遭到壓縮。為了破解這種壓力，強勢方就需要從這個聯合體中找到可能存在的搖擺不定的一方，以利益將其拉攏過來，最后使聯盟自行瓦解。
當物流地產行業發展到一定階段，通過“合縱”整合上下游供需兩方的開發企業，已經隱隱然出現了向“輕重并舉”的綜合物流企業發展的趨勢——有著完善布局的倉庫不動產網絡、背靠資金量充足的大型資本、或多或少在物流服務型企業上的投入……可以說，大型物流地產開發商的未來走向，一定是以成為綜合物流服務商、甚至是全供應鏈服務企業為目標的。
而對于運營類的物流服務企業來說，作為原本應該擁有強勢話語權的使用方，卻在整體發展層面逐漸陷入了被動。
誠然，物流公司當前在租賃端依然有著一定的議價能力，但是因為稅收、業態、綜合成本等方面的制約，再加上載體基本都掌握在開發商手中，相當一部分物流企業已經很難在核心區域租賃到符合自己心意的倉庫了。某些情況下，環一線城市市場也會因此接收到這種“另類”的外溢需求。
目前，物流倉庫租賃市場尚未感覺到倉庫不動產的壟斷，也僅僅是因為之前行業整體處于擴張周期，不斷有新的玩家、項目入市，造成的存量較大而已。一旦經歷完投資緊縮、以去化為主的新周期以后，不動產本身的稀缺屬性勢必會使得供需關系傾斜向賣方市場。
所以在一定程度上，為了應對這種情況出現的可能，大型物流企業進行了“連橫”。無論是京東設立產發，還是順豐成立豐泰，或者是菜鳥布局地網，資本天生的逐利性使其迅速從“合縱”中倒向“連橫”，成為物流公司進入地產開發領域最堅實的助力。
而一旦以服務起家的物流公司擺脫了運營端受到倉庫重資產的掣肘之后，需要依靠經年積累的客群關系網絡就會在他們應對“由重入輕”的開發商的競爭時，得以形成堅固的“屏障”，展現自身的優勢。
03
起于外交卻高于結盟
其實，無論合縱也好，連橫也罷，不同勢力之間的結盟并非是其最終目的，國家的強盛也從來都不是以依附他國得來的。自我革新、順時進化才是弱國轉強、強國昌盛的關鍵。
在兵戈不止的戰國時期，激蕩的大環境往往使得強國無暇、弱國無法完成這種革新，因為一旦啟動，很有可能就會因為產生的動蕩導致被他國攻滅。而合縱連橫所帶來的，恰恰就是營造平穩環境的機會。不管是合縱下多方的聯合，還是連橫中對封鎖的突破，不同勢力捆綁起來形成的堅實屏障，都能夠為其中任一一方的改革帶來保護。
不過可悲的是，山東六國在合縱的光環下，并沒有真正發現或利用這個進一步強大自身的機會。公孫、蘇秦營造的“鐵壁”除了將秦國的鐵蹄短暫阻擋在函谷關內之外，更多剩下的，只是六國之間永不停歇的齟齬和欺詐。
而張儀的連橫策略就是找到了這些嫌隙，以唇舌利齒，分三晉、化齊楚，讓一眾弱國始終陷在朝秦暮楚的泥潭中，無暇自顧。
當世間再無大才能夠繼續推動合縱的建立之后，無論是三晉還是齊楚，都再也無法逃避被吞滅的命運。
而與此截然相反的是，以連橫應對的秦國，在外部環境趨于平穩時，趁機將巴蜀并入版圖。后憑借天府糧倉的優勢，進一步充實國力，為將來統一四海打下了堅實基礎。
對于激蕩了二十多年的中國物流地產行業來說，優良政策環境下，始終處于高速發展道路上的經濟、社會和技術條件一直在不斷自我革新，也同時在不停促進各行各業的變化，似乎很難為其提供一個四平八穩的外部狀態。所以競爭一直以來、長久以后都會是行業的主旋律。
物流地產的特性決定了這種競爭不單單存在于同行之間，也同時來自其他類型的地產開發商、國有平臺，甚至是原本的物流客戶和資本公司。
而如何應對這種競爭，是“短兵相接”還是“長袖善舞”?
是以“合縱”聯弱扛強，還是以“連橫”破除封鎖?
總之，切忌重蹈“朝秦暮楚”的覆轍。站在不同立場下的各方“勢力”似乎都該有自己的考量，不可以一言以蔽之。不過，假使一旦出現新的合縱連橫的市場態勢，那么把握時機的企業需要展望的，就不應是“天下安”的茍且，而是“安天下”的宏圖。
本文來源于物流指聞，不代表本站觀點，如有侵權可聯系刪除，文章所用圖片來源于網絡，文章圖片如有侵權可聯系刪除。