2019年長(zhǎng)三角物流地產(chǎn)供給緊缺
時(shí)間：2024-01-08
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長(zhǎng)江三角洲城市群，包含上海市、江蘇省、浙江省、安徽省4個(gè)省份，區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)將近四分之一，是“一帶一路”與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯地帶，是中國(guó)城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)最好的地區(qū)之一，也是中國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的地區(qū)之一。
12月1日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布了《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》（下稱(chēng)《綱要》）。《綱要》是指導(dǎo)長(zhǎng)三角地區(qū)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期一體化發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，是制定相關(guān)規(guī)劃和政策的依據(jù)，規(guī)劃期至2025年，展望到2035年。《綱要》提到要“加強(qiáng)城市間協(xié)同創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)”，將著重長(zhǎng)三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)均衡化發(fā)展，“發(fā)揮上海龍頭帶動(dòng)作用，蘇浙皖各揚(yáng)所長(zhǎng)”，從區(qū)域?qū)用嬉龑?dǎo)產(chǎn)業(yè)要素重新布局，意味著城市邊界被打破，并將催生產(chǎn)生新的產(chǎn)業(yè)與空間組織形式。
新的產(chǎn)業(yè)與空間組織形式必將對(duì)長(zhǎng)江三角洲區(qū)域的物流地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。為了更好地了解長(zhǎng)江三角洲地區(qū)物流地產(chǎn)市場(chǎng)情況，頭等倉(cāng)將選取長(zhǎng)三角地區(qū)幾個(gè)主要城市為代表，整合這些市場(chǎng)當(dāng)前物流地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，為您提供最新的長(zhǎng)三角物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析以及大數(shù)據(jù)分享。
土地市場(chǎng)供給緊缺，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)有所增高
2019年，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)土地出讓持續(xù)收緊政策，主要城市的經(jīng)營(yíng)性倉(cāng)儲(chǔ)一手用地供應(yīng)量均為近幾年以來(lái)最少。由于城市發(fā)展規(guī)劃發(fā)展要求以及倉(cāng)儲(chǔ)用地的低稅收產(chǎn)出等原因，2015年以來(lái)長(zhǎng)三角地區(qū)主要城市經(jīng)營(yíng)性倉(cāng)儲(chǔ)用地的政府招拍掛供應(yīng)量呈逐年遞減的趨勢(shì)。尤以上海和杭州這兩個(gè)城市為例，2015年至2019年這五年，政府一手土地的供應(yīng)總量?jī)H有652畝和900畝。
倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)緊缺的同時(shí)，工業(yè)用地作倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)開(kāi)發(fā)用途也將面臨著更高的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。在長(zhǎng)三角區(qū)域的部分重點(diǎn)城市，一些將工業(yè)用地用作倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)企業(yè)在后續(xù)項(xiàng)目審批、招商定位、稅收要求等方面已然受到了諸多限制。
由于一手招拍掛用地的供給局限，長(zhǎng)三角區(qū)域部分重點(diǎn)城市中二手大宗交易在新增供應(yīng)中比例仍在增加，交易價(jià)格也不斷提升。市場(chǎng)的整體租金價(jià)格水平，會(huì)受二手項(xiàng)目入市比重的影響，增幅提高。同時(shí)，二手項(xiàng)目在改建、新建及運(yùn)營(yíng)過(guò)程也依然會(huì)面臨土地使用性質(zhì)及稅收要求等各方面的限制。
供需市場(chǎng)需求波動(dòng)，供給呈觀望態(tài)勢(shì)需求波動(dòng)
2019年伊始，隨著中美貿(mào)易摩擦加劇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速趨緩，華東區(qū)整體倉(cāng)儲(chǔ)需求增長(zhǎng)緩慢，倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目去化周期也將相應(yīng)延長(zhǎng)。但是，上海及臨近上海的幾個(gè)子市場(chǎng)，由于大上海地區(qū)強(qiáng)大的消費(fèi)能級(jí)，其市場(chǎng)需求量以及租金水平仍然保持穩(wěn)定，空置率未見(jiàn)明顯上浮；
自2019年開(kāi)始，二、三線城市電商自建倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目入市比例有了顯著提升，部分市場(chǎng)需求被自用消解的同時(shí)，這些項(xiàng)目也將會(huì)選擇投入經(jīng)營(yíng)以去化空余面積。且電商自用為主的倉(cāng)儲(chǔ)特性使得自建倉(cāng)儲(chǔ)相比專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商擁有更多的讓價(jià)空間及租賃策略選擇，造成一定程度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇；
頭等倉(cāng)調(diào)研結(jié)果顯示，上海部分區(qū)域，隨著工業(yè)用地使用限制和倉(cāng)儲(chǔ)注冊(cè)落稅要求日益嚴(yán)格，被限物流園區(qū)面臨著租戶退租、定位調(diào)整、去化難度增加的困境。而上海范圍其他部分區(qū)域未受政策限的物流園區(qū)其租金水平由于需求的增加隨之上漲；同時(shí)，部分成本敏感型以及大面積需求客戶陸續(xù)遷移至了環(huán)滬地區(qū)。頭等倉(cāng)預(yù)測(cè)，在長(zhǎng)三角一體化的政策大環(huán)境下，上海及其周邊城市在后續(xù)幾年受到政策延伸性的影響會(huì)日益明顯。
供給影響
投資方、開(kāi)發(fā)商對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)及需求市場(chǎng)波動(dòng)緊密關(guān)注，對(duì)于投資標(biāo)的的所在區(qū)域政策導(dǎo)向、用地性質(zhì)、潛在需求來(lái)源將更加關(guān)注。投資人和開(kāi)發(fā)商趨向于選擇更為理性和長(zhǎng)期的投資策略；
隨著上海倉(cāng)儲(chǔ)政策嚴(yán)限，長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程不斷加快，產(chǎn)業(yè)鏈向周邊衛(wèi)星城市繼續(xù)集聚發(fā)展，環(huán)滬區(qū)域位置優(yōu)越的衛(wèi)星城市仍然是投資方、開(kāi)發(fā)商的熱點(diǎn)選擇。
以下圖表為頭等倉(cāng)調(diào)研長(zhǎng)三角主要城市截至2019年12月甲a庫(kù)、甲b庫(kù)的城市總體量與空置率：甲a、甲b，是沿用頭等倉(cāng)對(duì)于高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)、普通倉(cāng)庫(kù)的稱(chēng)謂，有關(guān)甲a及甲b的定義詳見(jiàn)文末。
甲a庫(kù)方面，上海和蘇州由于2019年新增供應(yīng)較少，空置面積穩(wěn)定去化（不包括受政策限制的項(xiàng)目），空置率較上一年仍有所下降。而受新項(xiàng)目入市、需求波動(dòng)等因素影響，南京、南通、嘉興、寧波甲a庫(kù)空置率上升幅度較大，均超過(guò)10%。南京市場(chǎng)，由于江寧區(qū)一近12萬(wàn)平方米的甲a庫(kù)項(xiàng)目于本季度剛剛?cè)胧校罩寐噬仙?.5個(gè)百分比至19.12%。
租金市場(chǎng)租金持續(xù)承壓，增速減緩
根據(jù)房地產(chǎn)租金走勢(shì)周期規(guī)律：漲幅加快、漲幅放緩、跌幅加快、跌幅放緩這四個(gè)環(huán)節(jié)，目前長(zhǎng)三角主要城市的物流地產(chǎn)租金走勢(shì)均處于漲幅放緩的階段，但其整體租金相較全國(guó)平均租金仍處于較高水平；相比2017-2018年的增幅加快階段，2019年整體租金水平保持平穩(wěn)，上漲幅度趨緩。
2019年受到政策收緊、需求增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)格局加劇等因素的影響，長(zhǎng)三角部分城市空置率有顯著升高，同時(shí)租金增幅趨緩，長(zhǎng)三角物流地產(chǎn)進(jìn)入供需結(jié)構(gòu)調(diào)整階段。面臨調(diào)整階段市場(chǎng)新的挑戰(zhàn)，頭等倉(cāng)認(rèn)為，提高市場(chǎng)信息化程度，打破物業(yè)持有方與客戶之間的信息壁壘，讓客戶充分整合資源并充分選擇；讓物業(yè)持有方充分了解市場(chǎng)情況并做出調(diào)整，應(yīng)當(dāng)是應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的重要舉措之一。對(duì)地域分布離散的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目進(jìn)行信息化整合，滿足物流公司、電商、傳統(tǒng)零售連鎖、高端制造等企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)需求，使資源有效匹配，提升區(qū)域市場(chǎng)整體物流效率，促進(jìn)長(zhǎng)江三角洲區(qū)域物流地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟發(fā)展。頭等倉(cāng)將持之以恒地在提高物流地產(chǎn)市場(chǎng)信息化的道路上繼續(xù)致力！（圖表略）
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12月1日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布了《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》（下稱(chēng)《綱要》）。《綱要》是指導(dǎo)長(zhǎng)三角地區(qū)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期一體化發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，是制定相關(guān)規(guī)劃和政策的依據(jù)，規(guī)劃期至2025年，展望到2035年。《綱要》提到要“加強(qiáng)城市間協(xié)同創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)”，將著重長(zhǎng)三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)均衡化發(fā)展，“發(fā)揮上海龍頭帶動(dòng)作用，蘇浙皖各揚(yáng)所長(zhǎng)”，從區(qū)域?qū)用嬉龑?dǎo)產(chǎn)業(yè)要素重新布局，意味著城市邊界被打破，并將催生產(chǎn)生新的產(chǎn)業(yè)與空間組織形式。
新的產(chǎn)業(yè)與空間組織形式必將對(duì)長(zhǎng)江三角洲區(qū)域的物流地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。為了更好地了解長(zhǎng)江三角洲地區(qū)物流地產(chǎn)市場(chǎng)情況，頭等倉(cāng)將選取長(zhǎng)三角地區(qū)幾個(gè)主要城市為代表，整合這些市場(chǎng)當(dāng)前物流地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，為您提供最新的長(zhǎng)三角物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析以及大數(shù)據(jù)分享。
土地市場(chǎng)供給緊缺，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)有所增高
2019年，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)土地出讓持續(xù)收緊政策，主要城市的經(jīng)營(yíng)性倉(cāng)儲(chǔ)一手用地供應(yīng)量均為近幾年以來(lái)最少。由于城市發(fā)展規(guī)劃發(fā)展要求以及倉(cāng)儲(chǔ)用地的低稅收產(chǎn)出等原因，2015年以來(lái)長(zhǎng)三角地區(qū)主要城市經(jīng)營(yíng)性倉(cāng)儲(chǔ)用地的政府招拍掛供應(yīng)量呈逐年遞減的趨勢(shì)。尤以上海和杭州這兩個(gè)城市為例，2015年至2019年這五年，政府一手土地的供應(yīng)總量?jī)H有652畝和900畝。
倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)緊缺的同時(shí)，工業(yè)用地作倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)開(kāi)發(fā)用途也將面臨著更高的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。在長(zhǎng)三角區(qū)域的部分重點(diǎn)城市，一些將工業(yè)用地用作倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)企業(yè)在后續(xù)項(xiàng)目審批、招商定位、稅收要求等方面已然受到了諸多限制。
由于一手招拍掛用地的供給局限，長(zhǎng)三角區(qū)域部分重點(diǎn)城市中二手大宗交易在新增供應(yīng)中比例仍在增加，交易價(jià)格也不斷提升。市場(chǎng)的整體租金價(jià)格水平，會(huì)受二手項(xiàng)目入市比重的影響，增幅提高。同時(shí)，二手項(xiàng)目在改建、新建及運(yùn)營(yíng)過(guò)程也依然會(huì)面臨土地使用性質(zhì)及稅收要求等各方面的限制。
供需市場(chǎng)需求波動(dòng)，供給呈觀望態(tài)勢(shì)需求波動(dòng)
2019年伊始，隨著中美貿(mào)易摩擦加劇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速趨緩，華東區(qū)整體倉(cāng)儲(chǔ)需求增長(zhǎng)緩慢，倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目去化周期也將相應(yīng)延長(zhǎng)。但是，上海及臨近上海的幾個(gè)子市場(chǎng)，由于大上海地區(qū)強(qiáng)大的消費(fèi)能級(jí)，其市場(chǎng)需求量以及租金水平仍然保持穩(wěn)定，空置率未見(jiàn)明顯上浮；
自2019年開(kāi)始，二、三線城市電商自建倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目入市比例有了顯著提升，部分市場(chǎng)需求被自用消解的同時(shí)，這些項(xiàng)目也將會(huì)選擇投入經(jīng)營(yíng)以去化空余面積。且電商自用為主的倉(cāng)儲(chǔ)特性使得自建倉(cāng)儲(chǔ)相比專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商擁有更多的讓價(jià)空間及租賃策略選擇，造成一定程度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇；
頭等倉(cāng)調(diào)研結(jié)果顯示，上海部分區(qū)域，隨著工業(yè)用地使用限制和倉(cāng)儲(chǔ)注冊(cè)落稅要求日益嚴(yán)格，被限物流園區(qū)面臨著租戶退租、定位調(diào)整、去化難度增加的困境。而上海范圍其他部分區(qū)域未受政策限的物流園區(qū)其租金水平由于需求的增加隨之上漲；同時(shí)，部分成本敏感型以及大面積需求客戶陸續(xù)遷移至了環(huán)滬地區(qū)。頭等倉(cāng)預(yù)測(cè)，在長(zhǎng)三角一體化的政策大環(huán)境下，上海及其周邊城市在后續(xù)幾年受到政策延伸性的影響會(huì)日益明顯。
供給影響
投資方、開(kāi)發(fā)商對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)及需求市場(chǎng)波動(dòng)緊密關(guān)注，對(duì)于投資標(biāo)的的所在區(qū)域政策導(dǎo)向、用地性質(zhì)、潛在需求來(lái)源將更加關(guān)注。投資人和開(kāi)發(fā)商趨向于選擇更為理性和長(zhǎng)期的投資策略；
隨著上海倉(cāng)儲(chǔ)政策嚴(yán)限，長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程不斷加快，產(chǎn)業(yè)鏈向周邊衛(wèi)星城市繼續(xù)集聚發(fā)展，環(huán)滬區(qū)域位置優(yōu)越的衛(wèi)星城市仍然是投資方、開(kāi)發(fā)商的熱點(diǎn)選擇。
以下圖表為頭等倉(cāng)調(diào)研長(zhǎng)三角主要城市截至2019年12月甲a庫(kù)、甲b庫(kù)的城市總體量與空置率：甲a、甲b，是沿用頭等倉(cāng)對(duì)于高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)、普通倉(cāng)庫(kù)的稱(chēng)謂，有關(guān)甲a及甲b的定義詳見(jiàn)文末。
甲a庫(kù)方面，上海和蘇州由于2019年新增供應(yīng)較少，空置面積穩(wěn)定去化（不包括受政策限制的項(xiàng)目），空置率較上一年仍有所下降。而受新項(xiàng)目入市、需求波動(dòng)等因素影響，南京、南通、嘉興、寧波甲a庫(kù)空置率上升幅度較大，均超過(guò)10%。南京市場(chǎng)，由于江寧區(qū)一近12萬(wàn)平方米的甲a庫(kù)項(xiàng)目于本季度剛剛?cè)胧校罩寐噬仙?.5個(gè)百分比至19.12%。
租金市場(chǎng)租金持續(xù)承壓，增速減緩
根據(jù)房地產(chǎn)租金走勢(shì)周期規(guī)律：漲幅加快、漲幅放緩、跌幅加快、跌幅放緩這四個(gè)環(huán)節(jié)，目前長(zhǎng)三角主要城市的物流地產(chǎn)租金走勢(shì)均處于漲幅放緩的階段，但其整體租金相較全國(guó)平均租金仍處于較高水平；相比2017-2018年的增幅加快階段，2019年整體租金水平保持平穩(wěn)，上漲幅度趨緩。
2019年受到政策收緊、需求增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)格局加劇等因素的影響，長(zhǎng)三角部分城市空置率有顯著升高，同時(shí)租金增幅趨緩，長(zhǎng)三角物流地產(chǎn)進(jìn)入供需結(jié)構(gòu)調(diào)整階段。面臨調(diào)整階段市場(chǎng)新的挑戰(zhàn)，頭等倉(cāng)認(rèn)為，提高市場(chǎng)信息化程度，打破物業(yè)持有方與客戶之間的信息壁壘，讓客戶充分整合資源并充分選擇；讓物業(yè)持有方充分了解市場(chǎng)情況并做出調(diào)整，應(yīng)當(dāng)是應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的重要舉措之一。對(duì)地域分布離散的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目進(jìn)行信息化整合，滿足物流公司、電商、傳統(tǒng)零售連鎖、高端制造等企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)需求，使資源有效匹配，提升區(qū)域市場(chǎng)整體物流效率，促進(jìn)長(zhǎng)江三角洲區(qū)域物流地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟發(fā)展。頭等倉(cāng)將持之以恒地在提高物流地產(chǎn)市場(chǎng)信息化的道路上繼續(xù)致力！（圖表略）
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