剛剛，首批公募倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs上市！普洛斯、鹽田港成色如何？

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國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流發(fā)展迅速預(yù)計(jì)2022-2023年供需偏緊
1.現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流為供應(yīng)鏈體系下的特殊工業(yè)地產(chǎn)
現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流(物流地產(chǎn))是由美國(guó)普洛斯公司率先提出并實(shí)踐的，開(kāi)始于上世紀(jì)80年代，至今為止已有30多年的歷史。2001年中國(guó)加入wto后，大量外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)。
提出“物流地產(chǎn)”概念的普洛斯于 2003 年進(jìn)入中國(guó)開(kāi)始“圈地運(yùn)動(dòng)”，同時(shí)將倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)帶入國(guó)內(nèi)。目前倉(cāng)儲(chǔ)物流在歐洲、美國(guó)、日韓、澳洲等發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展較為迅速。
概括來(lái)說(shuō)，現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流是不僅僅局限于傳統(tǒng)意義上的“倉(cāng)庫(kù)”，是在經(jīng)濟(jì)全球化與供應(yīng)鏈一體化背景下的倉(cāng)儲(chǔ)，是在現(xiàn)代物流系統(tǒng)中以滿(mǎn)足供應(yīng)鏈上下游的需求為目的，在特定的有形或無(wú)形的場(chǎng)所、運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)對(duì)物品的進(jìn)出、庫(kù)存、分揀、包裝、配送及其信息進(jìn)行有效的計(jì)劃、執(zhí)行和控制的物流活動(dòng)。
現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流依托基礎(chǔ)設(shè)施，屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。從基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)講而言，倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)的形成包含選址、建設(shè)、出租等環(huán)節(jié)，最終實(shí)現(xiàn)物流與不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)合。
因此倉(cāng)儲(chǔ)物流屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，具體設(shè)施包含物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等，并且大量集中于交通樞紐節(jié)點(diǎn)，通過(guò)集約化、規(guī)模化、現(xiàn)代化的手段降低物流的綜合成本，提高運(yùn)營(yíng)水平。
2.我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)需求：宏觀(guān)層面保持平穩(wěn)，下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)帶動(dòng)
(1)宏觀(guān)層面保證倉(cāng)儲(chǔ)物流總體需求平穩(wěn)發(fā)展
我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)保證倉(cāng)儲(chǔ)物流需求平穩(wěn)發(fā)展，且仍存在對(duì)高效物流的需求。2020年我國(guó)gdp超100萬(wàn)億元(現(xiàn)價(jià))，同比增速約3%，年度增速?gòu)?2017 年起逐步下降。cmf報(bào)告預(yù)測(cè)2021 年中國(guó) gdp 將達(dá)8.1%，預(yù)計(jì)物流產(chǎn)業(yè)的需求總量仍較為平穩(wěn)。
根據(jù)物流成本占gdp比重可見(jiàn)，中國(guó)物流綜合效率有所提升，但是相比于美國(guó)、日本以及全球水平，中國(guó)物流綜合效率仍偏低，存在對(duì)高效物流的需求。
從物流需求的三大環(huán)節(jié)原料、制造、流通來(lái)看，當(dāng)前增速下滑嚴(yán)重，但預(yù)計(jì)未來(lái)龐大的消費(fèi)市場(chǎng)仍將催生新的物流需求。原料和制造環(huán)節(jié)主要取決于工業(yè)生產(chǎn)，流通環(huán)節(jié)主要取決于消費(fèi)環(huán)節(jié)。
近年來(lái)工業(yè)增加值增速與社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速均呈持續(xù)放緩趨勢(shì)，尤其工業(yè)增加值增速于 2020 年回落至0%上下，社會(huì)消費(fèi)品零售額則于 2020 年處于負(fù)增長(zhǎng)，可以判斷與之關(guān)聯(lián)的物流需求總量較為平穩(wěn)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)至 2030 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到 112 萬(wàn)億元。中國(guó)未來(lái)龐大的消費(fèi)市場(chǎng)仍將催生新的物流需求。
根據(jù)中國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)以及中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)于 2021 年 3 月分別為54.9%和52.7%，分別較上月提升5.1和3.8個(gè)百分點(diǎn)，判斷物流行業(yè)后期發(fā)展形勢(shì)向好。lpi指數(shù)和中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)均由中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)發(fā)布。
中國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)基本反映了我國(guó)物流業(yè)發(fā)展運(yùn)行的總體情況，主要由業(yè)務(wù)總量、新訂單、從業(yè)人員、庫(kù)存周轉(zhuǎn)次數(shù)等12個(gè)分項(xiàng)指數(shù)和一個(gè)合成指數(shù)構(gòu)成。
當(dāng) lpi 高于50%時(shí)，反映物流業(yè)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張;低于50%，則反映物流業(yè)經(jīng)濟(jì)收縮。中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)則是由期末庫(kù)存、新訂單、平均庫(kù)存周期次數(shù)和從業(yè)人員 4 個(gè)權(quán)重指數(shù)合成，反映倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)經(jīng)營(yíng)和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)主要商品供求狀況與變化趨勢(shì)的指標(biāo)體系。
(2)下游行業(yè)驅(qū)動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求
下游行業(yè)發(fā)展迅速，倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施需求空間較大。倉(cāng)儲(chǔ)物流的主要客戶(hù)包括電商企業(yè)、第三方物流企業(yè)、零售企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)等。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)倉(cāng)儲(chǔ)物流租賃面積占比顯示，電商企業(yè)、第三方物流企業(yè)、零售企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)，分別占租賃面積 39%、36%、17%和 7%。
據(jù)此我們總結(jié)出中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施需求持續(xù)景氣的核心驅(qū)動(dòng)因素：1.電商及其帶動(dòng)的快遞行業(yè);2. 消費(fèi)升級(jí)及零售連鎖化;3.第三方物流;4.“互聯(lián)網(wǎng)+”構(gòu)成長(zhǎng)期利好。
電商及其帶動(dòng)的快遞行業(yè)：電商經(jīng)濟(jì)規(guī)模快速增長(zhǎng)帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)電子商務(wù)交易額于 2019 年達(dá)到 13 萬(wàn)億元，同比增速約13%。
根據(jù)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物交易額于2019年達(dá)到9.9萬(wàn)億元，過(guò)去10年復(fù)合增長(zhǎng)率約43.7%，過(guò)去5年復(fù)合增長(zhǎng)率約28.8%。電商經(jīng)濟(jì)的壯大催生了快遞物流的全面崛起，而疫情催化下線(xiàn)上化消費(fèi)趨勢(shì)得到進(jìn)一步確認(rèn)，作為其中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的倉(cāng)儲(chǔ)物流亦迎來(lái)黃金發(fā)展時(shí)期。
零售：2020年消費(fèi)品零售額呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，限額以上企業(yè)零售占比低于50%，國(guó)內(nèi)零售連鎖化仍有上行空間。倉(cāng)儲(chǔ)物流已成為影響連鎖零售企業(yè)成本和效率的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，零售連鎖化將對(duì)高端倉(cāng)儲(chǔ)帶來(lái)增量需求。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的社會(huì)消費(fèi)品零售額來(lái)看，2020年交易額約為 34 萬(wàn)億元，相比于2019年有所下滑，預(yù)計(jì)未來(lái)等待疫情逐步控制以及經(jīng)濟(jì)回溫后，對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流的需求會(huì)進(jìn)一步加大。
對(duì)比來(lái)看，中國(guó)零售連鎖化程度顯著低于美國(guó)，即便是限額以上企業(yè)零售占比也低于50%，零售連鎖化未來(lái)仍有很大空間。另一方面，中小零售企業(yè)的物流模式較為傳統(tǒng)，主要依托老舊倉(cāng)儲(chǔ)，未來(lái)伴隨零售連鎖化程度提高，高端倉(cāng)儲(chǔ)的使用需求有望得到進(jìn)一步提升。
第三方物流：外包市場(chǎng)增長(zhǎng)進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)展。根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)物流術(shù)語(yǔ)，第三方物流是指獨(dú)立于供需雙方，為客戶(hù)提供專(zhuān)項(xiàng)或全面的物流系統(tǒng)設(shè)計(jì)或系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)的物流服務(wù)模式。第三方物流的本質(zhì)是企業(yè)將原來(lái)的自有物流進(jìn)行外包，即物流產(chǎn)業(yè)化程度提高。
較傳統(tǒng)的工商企業(yè)而言，專(zhuān)業(yè)化的物流企業(yè)對(duì)現(xiàn)代物流設(shè)施的需求存在明顯提升。2019年全國(guó)第三方物流收入達(dá)到約 1.4 萬(wàn)億元，雖增速有所減緩，但過(guò)去 5年復(fù)合增速仍達(dá)7%左右。倉(cāng)儲(chǔ)作為物流行業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)的重要節(jié)點(diǎn)，仍將受益物流行業(yè)整體的良好發(fā)展。
“互聯(lián)網(wǎng)+”構(gòu)成長(zhǎng)期利好：互聯(lián)網(wǎng)的普及對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)發(fā)起沖擊。互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的進(jìn)步推動(dòng)零售行業(yè)發(fā)現(xiàn)更多可能性和銷(xiāo)售渠道，零售行業(yè)也隨著電商的發(fā)展轉(zhuǎn)型而進(jìn)一步擴(kuò)張。
中國(guó)網(wǎng)民發(fā)展到2020年接近10億人，互聯(lián)網(wǎng)普及率達(dá)70%，“互聯(lián)網(wǎng)+”已成為國(guó)家戰(zhàn)略，正快速改造傳統(tǒng)行業(yè)業(yè)務(wù)模式。“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下的現(xiàn)代制造業(yè)講究“柔性制造”而非傳統(tǒng)的批量生產(chǎn)模式，進(jìn)而加大對(duì)現(xiàn)代物流設(shè)施的需求。此外，零售業(yè) o2o也將對(duì)現(xiàn)代物流設(shè)施帶來(lái)增量需求。
3.我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)供給：通用倉(cāng)儲(chǔ)總量大，高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)不足
我國(guó)通用倉(cāng)儲(chǔ)總量大，但高標(biāo)倉(cāng)較為緊缺，對(duì)比海外發(fā)達(dá)國(guó)家仍有較大發(fā)展空間。根據(jù)戴德梁行出具的《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，截至2019年全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)總量達(dá) 10.9億平方米，人均倉(cāng)儲(chǔ)面積約為0.76平方米，為美國(guó)的1/7，相差巨大。
中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施方面，2020年我國(guó)主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約7500萬(wàn)平米，人均面積約0.05平米，而美國(guó)中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施總存量約為 3.7 億平米，折合人均面積達(dá)1.13平米。
相比之下，美國(guó)通用倉(cāng)儲(chǔ)和高標(biāo)倉(cāng)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中國(guó)通用倉(cāng)儲(chǔ)和高標(biāo)倉(cāng)總量，且高標(biāo)倉(cāng)占比較高，可見(jiàn)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流尤其高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施尚有較大發(fā)展空間。
倉(cāng)儲(chǔ)物流固定投資額有所下滑，供給呈收緊趨勢(shì)。倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定投資額從2012年3120億增長(zhǎng)到2019年6864億(2017年數(shù)據(jù)依據(jù)增速推算)，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到10.4%。然而我們注意到，2015年后倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)投資額增速放緩，2017年后呈現(xiàn)持續(xù)的負(fù)增長(zhǎng)。
同時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)物流需求端增速也自 2015 年后逐漸呈現(xiàn)放緩甚至負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，總體來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)供應(yīng)與需求較為匹配。
土地獲取門(mén)檻提高，存量收購(gòu)預(yù)計(jì)成為主要獲取途徑。用于建設(shè)高標(biāo)庫(kù)的土地性質(zhì)為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，包括工業(yè)用地、采礦用地以及倉(cāng)儲(chǔ)用地。工礦倉(cāng)儲(chǔ)供地面積可從側(cè)面反映倉(cāng)儲(chǔ)用地近年來(lái)的增減情況。
根據(jù)國(guó)土資源部提供的工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)面積數(shù)據(jù)，從2014 年后，我國(guó)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的供應(yīng)量逐年減少，供應(yīng)面積在每年13萬(wàn)公頃左右，其中一線(xiàn)城市相較于其他城市供應(yīng)量更少，這從側(cè)面反映了政府倉(cāng)儲(chǔ)物流的土地供應(yīng)趨于緊張，預(yù)計(jì)未來(lái)主流拿地方式是從二手土地市場(chǎng)交易獲得。
另一方面，因物流地產(chǎn)造價(jià)低、占地大、對(duì)地方產(chǎn)生的稅收和就業(yè)的帶動(dòng)也低于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，因此政府更傾向?qū)⑼恋赜米髌渌猛荆觿}(cāng)儲(chǔ)物流土地供應(yīng)的緊缺。
4.我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流供需格局：近三年新增供給大于需求，預(yù)計(jì)2022-2023 年供不應(yīng)求
近三年新增供給大于需求，預(yù)計(jì)2022-2023年供不應(yīng)求。根據(jù)世邦魏理仕 2021 房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報(bào)告，2020年全國(guó)19座城市整體供應(yīng)量約560萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32%;2019、2020 年倉(cāng)儲(chǔ)物流新增供應(yīng)持續(xù)超過(guò)凈吸納量，后者可反應(yīng)市場(chǎng)新增需求(凈吸納量=新租面積+擴(kuò)增面積-退租面積)。
展望2021 年，世邦魏理仕預(yù)計(jì)市場(chǎng)將超預(yù)期復(fù)蘇，預(yù)測(cè)有約 700 萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市。
總體來(lái)看，近三年倉(cāng)儲(chǔ)物流新增供給大于需求，導(dǎo)致空置率的上升;預(yù)測(cè)2022、2023年行業(yè)供需格局有望反轉(zhuǎn)，空置率預(yù)計(jì)將重新下行。
一線(xiàn)城市供需情況持續(xù)緊張。世邦魏理仕 2020 第三季度物流市場(chǎng)報(bào)告以及房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，一線(xiàn)城市物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)空置率在 2015-2018 年總體處于較低水平，其中北京、上海、深圳在5%以下。
另一方面，一線(xiàn)城市租金水平呈現(xiàn)持續(xù)走高態(tài)勢(shì)，且疫情沖擊下不降反升，反映較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，亦反映供需情況較為緊張的事實(shí)。
5.競(jìng)爭(zhēng)格局：物流地產(chǎn)行業(yè)外資領(lǐng)跑，市場(chǎng)呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的格局
國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)一家獨(dú)大，百家爭(zhēng)鳴。目前國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)仍處于普洛斯一家獨(dú)大的狀態(tài)，根據(jù)智研咨詢(xún)數(shù)據(jù)顯示，2019年物流地產(chǎn)市占率前四位分別