一般風險具有客觀性、隨機性、潛在性、突發性、和相對性，物流地產項目也不例外，而由于物流地產項目具有初期投資金額較大、回報率小、周期長等特點，因此我國物流地產風險除了具有以上一般風險的典型特征外，還具有如下一些自身特點：
1.風險多樣性顯著
我國物流地產的市場成熟度與國外相比具有較大的差距，物流地產項目在融資和開發模式，及其在后期的運營管理上都處于摸索階段，在整個開發過程中涉及到的部門眾多，并且面對的目標客戶群體更加復雜，因此我國物流地產的風險因素更加復雜多樣。同時由于項目的投資回收期較長，在運營期間由不確定因素導致的風險概率也會相對更高一些。種種因素相作用使得我國物流地產的風險多樣性顯著。
2.風險階段性明顯
我國物流地產風險階段性明顯，風險因素的種類及其大小會隨著項目的進程和時間的推移發生變化。例如在物流地產項目的可行性研究階段，政策的不確定性帶來的風險會比其它風險相對較大些，并且風險隨著項目可研的進行而增加，最終在可研結束時增至最大；在項目的建設階段，技術風險會呈現出上升趨勢，成為該階段的主要風險；在項目的運營初期，項目因為剛剛步入市場因此對市場經濟的變動較為敏感，運營風險開始逐步增大；而項目進入穩定運營期后，經濟和市場風險開始逐漸變小。風險因素的種類和大小在各個階段有所不同，但是整體上又有一定的共性，因此在投資者進行風險決策的時候要多吸取經驗教訓充分的考慮到各種風險。
3.風險的非均衡性
主要是指在我國物流地產的開發和運營過程中，各種風險對項目造成的影響程度是不一樣的。從項目的全過程來看，由于市場經濟原因所引發的風險最高，而由于國家政策和社會風險所產生的風險相對低一些，由于自然原因和技術原因所產生的風險最低。這是由物流地產項目的開發運營模式以及市場環境所決定的。