隨著大批規劃中的物流園區的新建，我們看到了中國物流行業需求的不斷增長，但也同時看到了其中存在的嚴重問題——目前，許多物流園區里除了圍墻就是雜草叢生。而極高的閑置率令人擔心，以規劃或者控制土地的面積計，保守來說，閑置率應該超過80%，而從建成面積來看，所謂的閑置率低于60%。如何真正實現物流園區有效運營，讓每一寸土地都有所值，這是需要思考的問題。
在以倉儲物流園區為服務的企業中，平均總資產收益率僅在0.8%。如此之多的物流園區沒有發揮預期效能的原因有很多，其中包括國家與省市缺乏頂層設計和全局統籌，各地區服務輻射區域重疊、同質化競爭；園區規劃缺乏與區域經濟發展有效銜接、缺少與產業鏈融合；地方政府好大喜功、好高騖遠，園區占地面積明顯過大；管理者運營能力不佳，業主或經營者缺乏持續投資意愿等。
許多專家把這一輪物流園區建設稱之為“圈地運動”，因為一方面許多地方是以物流園區為名，行商業地產之實；另一方面則更加干脆，只是買下土地，坐等土地升值后再賣出去，根本就沒有規劃日后的運營。究其核心原因，正是因為土地的價格飛漲讓物流地產投資中的投機比例更高了。
我國自2006年開始實施18億畝耕地紅線，2007年開始實施土地儲備制度，同時國土資源部一直在收緊工業園區和高科技園區的土地審批和土地供應；加之國內房地產持續火爆，房地產價格飛漲數十倍，而當前在土地使用上限制比較寬松的只有物流園區用地，這就是為什么地方政府、各類企業和流動資本共同盯上了物流園區這塊肥肉的原因。
2013年，國家發改委會同12部門出臺了《全國物流園區發展規劃（2013-2020）》，將北京等29個城市確立為一級物流園區布局城市，將石家莊等70個城市確立為二級物流園區布局城市。應該說，這是因為看到了一些地方脫離實際需求、片面追求占地面積和規模的盲目性，也看到了物流園區“落地難”、“用地貴”和基礎設施投資不足的問題。
物流節點城市和物流園區的分級規劃在戰略層面有了統一部署，這為減少物流園區閑置奠定了宏觀政策基礎，但如何真正實現物流園區的有效運營，還需要從地方政府的具體措施和企業的微觀運營來深層次思考。
首先，要引入經濟利潤的概念。經濟利潤是經濟收入減去經濟成本，其中經濟成本不僅僅包括會計成本，還包括機會成本，也就是把資源從其他生產機會中吸引過來必須支付的報酬；經濟收入不僅僅包括會計上實際獲得的收入，還包括資產增值收入，這里面既包括了土地增值的收入，還應當包括由于物流園區的集約化和規模化所帶來的利潤增值收入，以及各種與物流相關的增值服務所帶來的利潤增長收入；而經濟利潤就是在經濟收入高企的情況下使得債務資本和股權資本的投資者獲得高企的“超額利潤”。
其次，要了解物流園區的發展需要兩個基本要素：投資和運營管理。先從投資上分析，目前所有投資者都看到了三個投資增值中土地增值的“超額利潤”，有的投資者可以利用三分之一的土地進行商業地產，有的投資者干脆囤地待漲，這也是地方政府、投資企業乃至流動資本都樂于擴大物流園區規劃面積的重要因素，而所謂的物流園區規劃也不過是一份圈地之后便束之高閣的文件而已；但另外的兩個投資增值項則需要更加有效地結合區域經濟發展和產業鏈資源以及經營者的實際運營績效才能實現的，由于目前物流園區的平均獲利回收期長達十年到二十年，且還隨著宏觀經濟走勢存在各種風險，后兩個投資項的“超額利潤”并沒有被廣泛認可，因此也就難免產生“圈地容易落地難”的問題了。
解鈴還須系鈴人，既然明確了問題的本源，也就容易解決問題，那就是在規劃的源頭上就引入經濟利潤的評價，特別是引入對物流園區自身運營優勢帶來的集約化和規模利潤以及運營者可能實現的增值服務利潤的評估體系。
物流園區的出現是因為其先天的自然壟斷優勢，即可以通過規模經濟和范圍經濟，涌現勞動力池、知識溢出和供應鏈，形成物流產業集群，進一步匯聚物流資源，構建網絡優勢，降低物流成本，并推進第三方、第四方物流、物流金融及供應鏈金融等增值服務企業的匯聚，甚至可以推動區域的相關產業發展。但物流園區的形成也要依賴固有的區位與交通優勢、區域內產業鏈的自然支撐和先期政策及投資的持續支持。因此，在園區規劃中務必要下大力氣、集思廣益、因地制宜、創新發展，既要充分把握并優化好區域既有資源，又要與區域內外的資源相互協調、優勢互補、突出重點，特別是要把握各種經濟發展的契機，吸引經濟稟賦要素，創新性地達成產業升級和物流集群，從而吸引更多資金投入到園區建設和運營中。
物流園區規劃還應尋求推進增值服務行業和企業的發展環境，從規劃之初就要明確物流園區的運營模式，明確哪些政策、措施或資源可能是發展增值服務的潛在需求或條件，讓投資者看到后續經營的“超額利潤”期望，也讓經營者看到未來發展的目標。
對于物流園區的長遠發展而言，規劃至關重要，而物流園區規劃的評估審核則更為重要，“磨刀不誤砍柴工”，雖然物流園區的建設有時需要爭分奪秒，但前期的科學性論證依舊不可或缺，把三類經濟利潤的“超額利潤”點引入園區規劃中將會大大減少物流園區的閑置。