物流園區(qū)的要素

（1）土地規(guī)模
物流園區(qū)是大概念，而一般意義上的物流配送中心是小概念，這一點在國內(nèi)外都是明確的。因此，要求物流園區(qū)有一定的規(guī)模。因為規(guī)模大小將決定物流園區(qū)所能夠承載的設(shè)施、功能與服務(wù)。
（2）物流設(shè)施
物流園區(qū)必須具備比較完備的設(shè)施，這些設(shè)施包括基礎(chǔ)設(shè)施（用于倉儲運輸服務(wù)的設(shè)施）、公共設(shè)施（用于工商、稅務(wù)、海關(guān)、商檢、銀行、保險等服務(wù)的設(shè)施）以及相關(guān)設(shè)施（用于辦公、住宿、飲食等服務(wù)的設(shè)施）。
（3）進入企業(yè)及標準（或規(guī)則）
物流園區(qū)必須制訂明確的進入企業(yè)標準，并以市場競爭的規(guī)則決定企業(yè)進出或去留。那種沒有標準或在標準問題上先松后緊的做法是不科學的。
（4）物流功能和服務(wù)
物流服務(wù)包括基本服務(wù)和附加服務(wù)（或增值服務(wù)），既包括對進入企業(yè)的服務(wù)也包括對終端客戶的服務(wù)。物流園區(qū)在規(guī)劃與設(shè)計中不能只停留在功能上，必須定義所提供的的服務(wù)，依據(jù)“鏈”條（需求鏈、供應(yīng)鏈、價值鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、服務(wù)鏈等等）設(shè)計物流園區(qū)的服務(wù)（建議在物流園區(qū)規(guī)劃與設(shè)計中引進業(yè)務(wù)模式）。
（5）運營主體
物流需要集約化，土地開發(fā)需要集約化，城市需要經(jīng)營，等等，如果物流園區(qū)沒有一個明確的運營主體，那么，土地以及各種投資的回報就只能是紙上談兵。避免表面上一個運營主體而實際上是各自為政或者只有管理主體而沒有運營主體的局面。單一的通過招商而轉(zhuǎn)讓或租賃土地的方式是難以形成真正意義上的運營主體的，經(jīng)營土地和經(jīng)營物流園區(qū)是兩個不同的概念。
（6）投資主體
這個問題對于中國的物流園區(qū)尤為重要，絕大多數(shù)的物流園區(qū)都是從生地開始的，其主要情形是：物流園區(qū)都是政府主管部門或直屬企業(yè)以土地形式投資控股并在此基礎(chǔ)上衍生出一個兩個牌子一班人馬的機構(gòu)，這就必然造成政企不分的局面。國外的很多物流園區(qū)都是從熟地開始的，即便是政府投資，也不存在政府干預經(jīng)營的情況。關(guān)于投資主體問題，既要明確投資主體本身，也要明確投資主體和運營主體的關(guān)系。