物流園區的發展歷史比物流發展的歷史要短得多。在西方物流發達國家，物流園區也是近10年來發展起來的新事物。作為現代物流發展的一個新趨勢，園區仍處于快速發展的過程中，其建設管理經驗還不夠成熟。
園區運作模式類型
根據國內外發展的經驗進行選擇的操作模式有經濟開發區模式，主體企業引導模式，工業地產的經營模式和綜合運營模式的物流園區。
1）經濟開發區模式
經濟開發區管理模式是將物流產業園區作為一個類似于目前的工業開發區、經濟開發區或高新信息技術開發區的項目。可以進行有組織的開發和建設，城市物流園區的經濟開發區模式，則是在特定的開發規劃、政策和設立專門的開發相關部門通過組織而進行市場經濟研究項目。
2）主體企業引導模式
從市場經濟發展的角度看，物流資源和產業資源合理和有效的利用來自市場。開展業務，企業供應鏈管理的配置有物流優勢，通過技術的使用，它率先在園區進行發展。并在合理的宏觀經濟政策下，逐步實現聚焦物流環境，從而引進物流工業和商業企業的發展來達到物流園區開發建設的目的，這是物流園區的主要導向發展模式。
3）工業地產商模式
工業地產商模式是指將物流產業園區作為中國工業地產項目，通過給予開發者適合我國工業工程項目研究開發的土地資源政策、稅收政策和優惠的市政配套等相關國家政策，由工業地產商主行分析物流園區的道路、倉庫和其他物流信息基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓或合資、合作生產經營的方式方法進行物流園區相關設施的經營和管理。
4）綜合運作模式
綜合運營模式是指結合上述經濟開發區模式，主體企業引導模式和工業地產業務模式的物流園區發展模式。